剛剛過去的2017年，是物業管理行業站在風口上不斷突破的一年。資本市場上，浦江中國、祈福生活服務香港上市，保利物業等眾多物業服務企業陸續掛牌新三板，更具有劃時代意義的是南都物業通過發審會審核并于2017年底領取IPO批文。在資本逐利的年代，物業管理行業正逐漸成為市場的新興熱點。

物業服務企業近年頻頻受到資本關注

       自2014年彩生活登陸港交所上市以來，陸續有多家物業服務企業登陸港股及新三板。2017年12月5日，南都物業IPO通過發審會并于當年12月29日領取發行批文，標志著南都物業即將成為首家在國內A股市場掛牌上市的物業服務企業。另據統計，截至目前共有60家物業服務企業掛牌新三板。

       從目前已經或即將登陸資本市場的物業服務企業來看，物業服務企業可以分為兩大類：一類是以彩生活、綠城服務等為代表的房地產系物業服務企業。目前，物業管理行業的增量物業管理規模主要由房地產開發企業每年新建和銷售的物業組成，根據《物業管理條例》及相關法規，在業主及業主大會選聘物業服務企業之前，先由房地產開發企業選聘物業服務企業，并與物業服務企業簽署前期物業服務合同。此類物業服務企業依托房地產開發企業的支持，可以每年新增大量物業管理規模。

       其中代表性的彩生活自2014年上市以來，營收持續高速增長，從上市前2013年的2.33億元增長至2016年的13.43億元，年復合增長率達到79.3%。物業管理面積也從上市前2013年的0.91億平方米增長至2016年的3.95億平方米，年復合增長率達到63.1%。

       第二類是以南都物業、中奧到家為代表的第三方物業系物業服務企業，此類物業服務企業沒有房地產開發企業作為母公司支持，完全依靠自身的品牌、物業管理能力，在市場上尋找存量物業，并通過專業化的管理策略與其他開發企業簽訂戰略合作協議，拓展服務對象。相對來講，此類企業的資金實力與房地產系相比，處于劣勢，但優勢在于不依賴房地產開發企業，獨立性強，且第三方的身份對于房地產開發企業不會產生品牌侵蝕，和中小開發企業比較容易產生合作關系，同樣有利于規模擴張。

上市對于物業服務企業的改變

       如一般上市公司一樣，物業服務企業在改制上市過程中，對于公司的股權結構、規范治理、信息披露、內部控制、財務制度建設等，是一次全方位的有效合理規范，另外品牌價值也是一次有效提升。同時，絕大部分物業服務企業將IPO募集資金用于信息化升級改造項目，這有利于在全社會移動互聯及大數據的背景下，建立統一的平臺來全面實現各物業管理項目在物業管理過程中的質量把控，并且建立統一的標準，利于后續端口的拓展，也利于收集數據以便為業主提供包括社區O2O等增值服務。更為重要的是，上市有利于擴大規模效應，提升市場占有率及市場競爭力，除IPO募集資金外，利用資本市場再融資等手段擴展自身規模，進行行業內的整合并購。例如彩生活利用自身“物業第一股”的概念，自上市以來已經進行了多次收購，包括收購開元國際、萬達物業等，不斷擴大自身管理物業規模。

物業管理行業發展現狀與資本市場發展前景

       目前，物業管理行業在發展過程中呈現出以下幾個特點：

       屬于勞動密集型行業，優勢企業的地域性與規模性特點明顯

       物業管理行業屬于典型的勞動密集型行業，秩序維護、清潔、園藝等基礎服務專業化程度不高，需要大量的勞動工人，而物業服務的收費又相對固定，近年勞動力成本上漲迅速，單位勞動力的創造效益有限。而行業龍頭企業在依靠規模效應及在優勢區域內多年深耕累積的良好口碑及經營能力，優勢明顯。

       行業發展空間廣闊

       物業管理行業伴隨著房地產開發業務出現，發展的根本驅動來自于我國城鎮化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，國務院頒布《物業管理條例》，這標志著物業管理行業步入新的階段。2007年-2017年，我國每年新建成商品住宅平均約6.9億平方米，未來一段時間內，還將保持一定新增規模，這意味著每年新增大約同等面積的物業管理規模，預計2018年全行業管理面積將超過200億平方米，總市場規模將超過萬億元，行業發展空間十分廣闊。

       行業集中度較低，但整合趨勢明顯

       盡管經過30余年的發展，物業管理行業已逐步形成規?；\作和品牌化管理，并誕生了眾多行業龍頭企業，但物業管理行業由于進入門檻低、地域性強等特點，仍處于市場較為分散的初級階段。近年，伴隨著資本的進入及技術與管理的更新，優勝劣汰的趨勢明顯。預計未來將有大量物業服務企業通過并購重組的方式擴大自身規模，同時也將有更多的物業服務類企業通過登陸資本市場獲取資金來進行并購整合，從而實現規?；\營，提升市場競爭力。

物業服務企業上市關鍵問題及上市對行業整體影響

       房地產開發是物業管理行業重要的上游產業，物業服務百強企業中絕大多數屬于開發商系，但正是由于依賴于房地產開發行業，除了大部分物業管理規模來自于開發商自建物業以外，部分房地產開發企業為了營銷，把物業服務作為銷售商品房的增值服務，壓低了物業服務的收費價格。但這樣一來，IPO特別是A股IPO將關聯交易作為審核關注問題的重中之重，難以避免造成房地產系的物業服務企業獨立性受到質疑。即認為母公司建成并銷售物業后，物業服務企業在業主委員會成立之前可以依賴母公司獲取客戶資源，且在未來持續時間內，關聯交易的比例無法降低。這也是房地產系物業服務企業難以通過A股IPO審核的硬傷，除非關聯交易比例較低，且未來更多通過委托管理存量物業的方式減少關聯交易占比。

       反之，第三方系物業服務企業由于獨立性強，在當前審核條件下，登陸A股的機會較大。從行業發展的趨勢來看，隨著整個房地產市場逐步由增量向存量過渡，物業服務企業也將逐步擺脫對房地產開發商的依賴，更多依靠自身在業內并購整合或是拓展管理規模，也將有更多的物業服務企業登陸A股市場。上市之后資本和人才的虹吸效應，導致并購整合也將更為迅猛，行業集中度不斷提高。并且在行業管理逐步規范、管理水平及優勢企業收費溢價不斷提高的趨勢下，物業服務這個傳統行業也將迸發出更強的市場吸引力。